Calculadora de Reajuste de Aluguel
Informe o aluguel atual e o índice acumulado do período. A calculadora mostra o novo aluguel, o aumento por mês e a diferença no ano.
Revisado em por Anderson Alves, QMIX Digital
O reajuste só pode ocorrer uma vez a cada 12 meses e deve seguir o índice previsto no contrato. Informe o acumulado dos 12 meses anteriores ao mês do reajuste, divulgado pelo IBGE (IPCA) ou pela FGV (IGP-M). Se o contrato não prevê índice, as partes precisam negociar.
Como calcular o reajuste do aluguel
O novo aluguel é o valor atual multiplicado por (1 + índice acumulado em 12 meses). Com aluguel de R$ 1.800 e IPCA acumulado de 4,5%, o novo valor é 1.800 × 1,045 = R$ 1.881. O índice é o definido no contrato (IGP-M ou IPCA, em geral), medido nos 12 meses anteriores ao mês de aniversário, e o reajuste só pode ocorrer uma vez a cada 12 meses, conforme a Lei do Inquilinato.
Como usar, passo a passo
- Informe o aluguel atual. Só o valor do aluguel, sem condomínio e IPTU.
- Digite o índice acumulado. O acumulado em 12 meses do índice do contrato, no mês anterior ao do reajuste.
- Leia o novo aluguel. Com o aumento por mês e o impacto no ano.
IGP-M ou IPCA: qual índice usar
Vale o índice escrito no contrato. Por décadas o padrão foi o IGP-M, da FGV, que pesa muito o atacado e o câmbio e por isso disparou em 2020 e 2021 (acumulou 23% em 12 meses em 2021). Desde então muitos contratos novos migraram para o IPCA, do IBGE, o índice oficial de inflação ao consumidor, mais estável. Alguns contratos usam INPC ou IGP-DI.
| Índice | Quem calcula | O que mede | Comportamento |
|---|---|---|---|
| IPCA | IBGE | Preços ao consumidor, famílias de 1 a 40 salários | Mais estável; é a meta do Banco Central |
| IGP-M | FGV | 60% atacado, 30% consumidor, 10% construção | Volátil; sobe com dólar e commodities |
| INPC | IBGE | Preços ao consumidor, famílias de 1 a 5 salários | Próximo do IPCA; usa-se em reajuste de salário |
| IGP-DI | FGV | Como o IGP-M, com período de coleta diferente | Volátil |
O acumulado em 12 meses é publicado todo mês pelo IBGE e pela FGV. Use o do mês anterior ao do aniversário do contrato, salvo se o contrato indicar outro.
O que a Lei do Inquilinato permite
- Periodicidade: reajuste uma vez por ano, nunca em intervalo menor (Lei 10.192/2001, art. 2º).
- Índice: o do contrato. Sem cláusula, não há reajuste automático; as partes negociam ou pedem revisão judicial.
- Negociação: locador e locatário podem combinar reajuste menor que o índice, ou nenhum, por escrito.
- Revisão judicial: após três anos de contrato ou do último acordo, qualquer parte pode pedir ao juiz que ajuste o aluguel ao valor de mercado (art. 19).
- IGP-M negativo: em meses de deflação acumulada, o aluguel pode cair, salvo cláusula que impeça redução, que tem validade discutida.
- Garantias e encargos: condomínio, IPTU e seguro são repassados pelo valor real, sem reajuste por índice.
Reajuste aplicado fora da data ou em índice diferente do contratual pode ser contestado, e o valor pago a mais é devolvido.
Exemplo e cuidados na conta
Aluguel de R$ 1.800, contrato com IPCA, aniversário em maio. O locador consulta o IPCA acumulado em 12 meses até abril, por exemplo 4,5%. Novo aluguel: 1.800 × 1,045 = R$ 1.881, aumento de R$ 81 por mês e R$ 972 no ano. Se fosse IGP-M com acumulado de 7%, iria a R$ 1.926.
Não some os índices mensais: o acumulado é o produto dos fatores mensais, que o IBGE e a FGV já publicam pronto. E não aplique o reajuste sobre encargos: só sobre o aluguel. Para aluguéis comerciais, a lógica é a mesma, mas a revisão judicial e a renovação compulsória têm regras próprias.
Reajuste, revisão e renovação: três coisas diferentes
O reajuste é a correção anual pelo índice do contrato, automática e sem negociação, para repor a inflação. A revisão é a mudança do valor para o preço de mercado, possível por acordo a qualquer tempo ou por ação judicial após três anos (art. 19 da Lei do Inquilinato), tanto para cima quanto para baixo. A renovação é a assinatura de novo contrato ao fim do prazo, momento em que locador e locatário podem definir um novo aluguel livremente. Quem recebe proposta de aumento acima do índice fora da renovação pode recusar: durante a vigência do contrato, só o reajuste contratual é devido.
Perguntas frequentes
Qual índice devo usar no reajuste?
O que estiver escrito no contrato, em geral IGP-M ou IPCA. Se o contrato não disser, é preciso negociar.
Posso reajustar o aluguel antes de 12 meses?
Não. A lei exige intervalo mínimo de 12 meses entre reajustes.
Onde acho o índice acumulado?
No site do IBGE (IPCA e INPC) e da FGV (IGP-M), que divulgam o acumulado em 12 meses todo mês.
O reajuste vale para o condomínio e o IPTU?
Não. Condomínio e IPTU seguem cobranças próprias; o reajuste é só sobre o valor do aluguel.
O locador pode cobrar reajuste atrasado?
Pode aplicar o reajuste do aniversário que deixou de cobrar, mas não cobrar retroativo dos meses em que recebeu o valor antigo sem ressalva, segundo entendimento majoritário.
IGP-M negativo reduz o aluguel?
Em tese sim, porque o índice é aplicado nos dois sentidos. Cláusulas que proíbem redução existem e são questionadas.
Posso negociar um reajuste menor que o índice?
Sim. Locador e locatário podem acordar por escrito qualquer valor igual ou menor que o do índice.